Продајем стан мање од 3 године власништва. Куповине и продаје станова. Станови на продају

Као што је познато, приход од продаје станова од стране физичких лица плаћа порез на доходак - порез на доходак појединаца. Приликом куповине и продаје на територији Руске Федерације, она је у свим случајевима се плаћа на руском буџету, чак и ако је трансакција починили држављани других земаља.

Из опсега правном промету је толико разноврсна и засићене, који се може описати само импресивни мулти-волумен. Овај исти чланак следи много ужи циљ: да открије неке карактеристике грађана о продаји станова, ако је имовина остаје у њиховом поседу мање од три године.

Са правне тачке гледишта, период унапред куће власништва прије продаје принципа због различитог процене пореске основице. Такав преседан је својствена руском закону. У САД, на пример, таква трансакција се не опорезује уопште (ово није један од разлога избио у 2007. години, права криза некретнина?), Западна Европа, напротив, показује тврђи приступ. Пореска код је његова тврдња. 17.1 чл. 217 потенцијално изузети од пореза на доходак је велика већина Руса - Власници који су тако три или више година.

Међутим, барем исте дужине власништва пореских закона (чл. 208 стр. 1, стр. 5) обезбедио правну ситуацију када је продаја станова подлеже опорезивању. Мање од 3 године власништва подразумева две алтернативе за одређивање висине пореза на доходак (ПИТ), оба - по стопи од 13% у продаји станова, који ће бити разматран касније. Узгред, у Француској порески добила много оштрији. Ту, у продаји станова у години након његове куповине тог прихода у буџет ће износити трећину своје вредности.

Економски разлог за разликовање

Зашто држава показује веома другачији приступ у одређивању пореске основице, узимајући оријентир што наизглед не-економски показатељ, као што мандата? Зашто пореске власти предузеле како бенцхмарк периоду од три године?

То је много профитабилније за власника стана, ако то није било довољно, чекају више од три године, а онда ће се продавати да купи нови, остављајући сав новац за себе. Заиста, "класични" јер је власник ради. Међутим, у другој мисли шпекулант некретнина. За њега, куповина и продаја станова - пословно. Кроз пореских закона руске државе не само ограничава профитабилност такве спекулације, али и води евиденцију, у исто време привлачи буџетских средстава.

пореске опције

"Краткорочно" власник има право на избор, више предности за њега да се опорезују на порез на доходак (ПИТ) продаје стана. Мање од 3 године власништва - правни термин дефинише два начина да се дефинише основу пореза у овој ситуацији. Као што је већ поменуто, стопа пореза у оба случаја је 13%.

Прва опција би била предмет опорезивања нето приход од власника као разлика између набавне цене и продајне цене. На пример, власник купио стан за $ 1,4 млн. Руб., А продата за $ 1.9 милиона. Трљај. Нето приход од власника од 0,5 милиона. Р условом ову продају стана. Мање од 3 године власништва - околност која смањује добит у износу од пореза (1900 - 1400) * 13% = 65 хиљада рубаља ..

У другом решењу, ако је стан има у власништву без накнаде, пореска основица је његова продајна цена смањена за 1 милион. Рубаља (чл. 220 ст. 1, стр. 1 Пореске законика). Руска федерална Пореска служба Писмо № ЕД 4-3 / 13578 од 25.07.2013, у кодира поступак за утврђивање висине одбитак од пореске основице нето прихода.

Претпоставимо да су приходи од продаје станова износио је 1,7 милиона рубаља.. Власник, који је продао, мора да плати у износу буџета (1700 - 1000) * 13% = 91 хиљада рубаља ..

Друга опција одбитак од пореске основице

У ситуацијама где је газда уложена у својим поправке објеката у више од 1 милион. Руб., Куповина и продаја стана за њега може бити праћен другим средствима за смањење пореске основице. Према чл. 220 Пореске законика, он има право да се смањи обим примљеног дохотка на стварно настали и документованих трошкова.

Шта изазива нелегално "оптимизацију пореза"

Нажалост, дешава се да власници станова у дослуху са некретнинама и купцима намерно потцењују своју тржишну цијену, често илегално "Оптимизирајте" пореске олакшице. Шта то значи за Додгерсе? Порески органи, одредити да ли потцјењивање има право на суд да се прекине уговор - да се врати власнику стана. Поред тога, адекватна нотар има право да одбије да региструје уговор о продаји.

Резидент - нерезидент

Наведене пореске стопе важе за становнике, то јест, за људе који живе на територији Русије за 183 дана годишње. Апсолутна већина међу њима представљају грађане Русије.

С друге стране, држи и располаже имовином као станова и нерезиденти - странци и руски држављани који живе углавном у иностранству. За њих је продаја станова се опорезује по вишој стопи, више него дупло већи: 30%. И за нерезидената периоду од три године порески број није ни поменут. Рећи више, без обзира колико пута нису припадају једној кући: три године или петнаест или двадесет година, пореска стопа остаје непромењена. Рецимо, стан је купио за 5,0 милиона. Руб., Онда га продао на нерезидента за 6,5 милиона. Трљај. У овом случају, износ пореза на добит (Пит), који се мора посветити буџета нерезидента, биће (6500 - 5000) * 30% = 450 хиљада рубаља ..

Време стицања власништва

Као што се види, у периоду од поседовања се одређује на основу величине пореза плаћа када постоји стан за продају. Мање од 3 године власништва нису дефинисана као три календарске године, као и 36 месеци, почев од одређеном датуму. Шта околности одређено време стицања својине? У случају када је стекао путем приватизације, потписивање уговора о поклону, продаја, трампа издавање као компензацију за срушене куће, у тренутку настанка референце овог права је датум потврде о регистрацији власништва.

Полазна тачка за стицање права примаоца наслеђа је смрт оставиоца. Власник задруга кућиште може да се назове мајстор од тога само на дан коначне исплате јединице.

Тако, продаја стана као трансакције је увек у сразмери са временом настанка власништва.

Објашњење: то није само због стана

До апартмана, о примени пореза на доходак појединаца, када су продавали изједначава као викендице, врт куће, виле, парцела за изградњу, собе у становима, а други - само цео (законском року), то је, да велики број, на пример: №1 стан №7. Подразумева се да је куповина и продаја станова - правни стандард. Све горе Пореске стопе некретнина примењује, већ поменуто код нас.

Али, ако није регистрован соба, свака под својим бројем, сасвим је могуће да, као што је описано у наставку. На пример, у стану 4 собе, свака од њих има појединца. Онда су продали све своје соба, свака око 1,0 милиона. Рубаља. Порески орган указује на то да у таквој ситуацији, вредност свих станова се сабирају да би се одредио укупну продајну цену. У том случају, продаја станова ће бити предмет пореза на доходак како слиједи: (4 * 1000-1000) * 13% = 390 хиљада рубаља .. Сваки продавац ће платити порез на доходак као ¼ укупног износа акумулираних 390: 4 = 97,5 хиљада рубаља ..

Финд стан за куповину - проблем?

Тражи 'право' да купи стан - проблематичне. На први поглед, тржиште некретнина је пуна предлога нуди разноврсне. Међутим, ако заиста почети да позове лица, који је дао класификовани, онда врло брзо ћете наћи: они су у журби да позове кућни број, у којој се налази стан. То значи да је у току разговор са тржишта некретнина посредника, то јест, са Реалторс. Купци често заинтересовани за продаје станова од власника. Али је то оправдано?

С једне стране, наравно, добро, да је тржиште некретнина је структуриран, а постоје и професионалци. Ово може да заштити особе које су починиле трансакцију, од илегалних шема која би могла довести до његовог даљег повлачења. Наравно, јер ће то безбедности морати да плати посредника - агенција за некретнине. Ево неких цене узорак за "мир ума": ревизију законитости те трансакције - од 10 хиљада РУБ;.. регистрација имовинских права на становање - .. 15 хиљада рубаља, "договор кључ у руке" - од 20 хиљада рубаља .. Заиста, постоји неки осећај да људи свакодневно није повезан са правне стране трансакције односи се на Реалторс.

Независни стан претрага

Међутим, посебна категорија правног писмености грађана и даље привлачи могућност да се уштеди новац, тако да посао без некретнинама услуга. Апартмани за продају од стране власника ређе на тржишту, она се мора тражити. Најлакши начин да се скрене пажња на куповину станова на примарном тржишту, односно од градитеља. Истовремено, како би се избегли неспоразуми, требало би прво сазнати шта класе својини у изградњи или изграђеног куће: ВИП-, классик- или економској класи. Ово може бити одређено методом испоруке (клуч или испод самоотделку), области станова стамбеног фонда, према превласт мулти-двособна стана у њему. Сазнајте шта су програмери изградњу станова у вашем граду. Распитајте се о својој репутацији и "записом."

Апартмани за продају од стране власника на секундарном тржишту некретнина, као што смо поменули, је ређе. Али ентузијасти су пронашли да је не губи наду: пре него што пронађете стотине пута ући и ажурирање информација Авито сајт, најчешће на претрес траје неколико дана, купити новине са огласима, "испод црте" позвати број огласа и власници су ...

Међутим, није чињеница да је "тражила од успешних" купцима кућа са каматом не преплатити њен власник преко тржишне цене од износа који би га узети у агентом за некретнине. Није тајна да су власници станова често прецењују своју цијену. Међутим, за "праве купаца" секундарној продаји станова - такође турском дипломе.

Ако смо одлучили да купи стан у "страним" граду, опрезни људи у таквим околностима воле да делују само преко посредника, али не сами. Док минимизира вероватноћу могућих "изненађења".

Правни поступак при куповини стана

Пребацио нагласак да размотри специфичности порезу, узимајући у обзир резиденцију, Концесионална пореске стопе, умањеној за порез на продају стана, на чисто правним формалностима договора.

Почнимо са куповином стана, јер је то први корак корисник. Са своје стране подразумева три акције блок.

У почетку, купац проверава документацију и Продавац ће потписати предуговор.

Онда (ако је трансакција одвија на секундарном тржишту) потписали су уговор о отуђености. У случају када је процес куповине стана у новој згради (на примарном тржишту) потписом који подлеже прихватању извештаја (можда уместо - прелиминарни споразум, који регулише инвестициони депозит, заједничку, изградња на акција основи).

Последња фаза - стање регистрација трансакције. битно је за купац пажљиво спроводити све ове кораке. Са посебном пажњом заслужују случајеве када је хитно продају станова.

знаци преваре

Преваранти обично покушавају да процес продаје узалуд, покушавају да сакрију важне детаље. Ако ови догађаји почињу да се одржи, а продавац покушава да те пожурујем, не устручавајте се да нагло прекинути сарадњу и реци му: "Гоодбие" - то ће вас заштитити од трошкова.

Као што знате, новац воли тишину. Пажљиво прочитајте уговор оригинални продаје, регистровану нотара. Чак и ако сте претходно одбијени нацрт уговора узорка куповину и продају стана. Будите опрезни - посебно у вези са коначним текстом штампаном код нотара.

прелиминарни споразум

У првој фази, купац одређује цену на први поглед, а затим испитује потпуност продаје пакета докумената. Купац треба да прегледа достављени теххарактеристику (образац №7), регистрација станара у стану, документ даје право својине на њу (купопродајног уговора, приватизације, донација).

Детаљно, пакет докумената за куповину да буде завршен до следећих докумената:

- Изјава о државној регистрацији стана;

- уговор о продаји (јер се одређује тајминг продаје стана);

- документује ОТИ - објашњење и фазама план стана;

- копија пасоша документа подносиоца захтева;

- Доказ о уплати.

Почнимо са секундарном тржишту. Ми треба да обрате посебну пажњу на могућност у будућности различитих проблематичним ситуацијама. Ово се односи на следећи разјашњењу околности:

- да ли да прода имовину Ухапшен;

- Да ли су сви наследници пре-узима се - на продају сагласност;

- Не крше права особа које живе у стану.

На примарном тржишту некретнина програмера је продају стана. Који документи су потребни у овом случају? Обратите пажњу на распоред изградње, када је заказано рока стан у раду. Истовремено, не треба да постоји значајна разлика у степену спремности објекта за испоруку. Распитајте се о пословном угледу организације градитеља, постоји "на свом савести" продужени. Даље контролисани документи показују:

- регистрација стање у закуп грађевинског земљишта (евентуално власништво над њим);

- програмер право да гради;

- споразум о прикупљању средстава, уговор улагање;

- план станова.

За боље разумевање са продавцем, пожељно је да добије од њега поуздане податке за контакт (што значи на мрежи), као и усмено преговара са њим привремене датуми продаје станова, с обзиром на лаган, квалитета рада у свим његовим фазама.

отуђење уговор или акт пријема и преноса као у другој фази куповине стана

Тек након прелиминарне квалитативни тест може се узети у другој фази куповине: потписивања купопродајног уговора. Није битно да ли је нотар присуствује потписивању споразума, међутим, нужно захтевају акт прихватања и преноса или отуђења уговора, који је потписан у првој фази.

Скрећемо пажњу на техничким детаљима: уговор отуђење одређује продајну цијену стана, то је - компонента за израчунавање пореске основице - порез на доходак грађана на продају стана.

Датум стварног преноса стана - уговорна у природи, може да (уз сагласност продавца и купца) да би био изабран алтернативно:

- као у тренутку потписивања уговора о продаји;

- корелацији са државном регистрације;

- стицање сертификата за титулу до стана.

закључак

Руски стамбено тржиште анализа открива неке позитивне трендове. Ово је напоменути и призната своју интелигенцију, посебно професора универзитета. Плеханов Генадиј Моисеевич Стерник. Прво, опипљиви резултати државна политика контроле цена.

На дуге стазе, долази до постепеног стабилизација цена са оријентацијом на њихову пре кризе нивоу, стварно коштају-оправдано. Укратко постоји тенденција стагнације (што значи Флуктуација око просека од +/- 2.5%). О евалуацији станова утиче на стабилан курс: већ познати, да су њихове цене биле "рубље". У великој мери активира стамбеног хипотекарног тржишта. На пример, у 2012. становништво хипотекарних кредита вредних више од 1,0 трилиона. р.

Међутим, поред тога је свакако позитиван замах ка сигурности тржишта некретнина, треба имати у виду ризике у вези са куповином станова без посредника. Често, нон-професионалци не знају нијансе одређене куповине и продаје стана. На речнику стручњака такве трансакције се називају "рањив". С обзиром на критичне важности складу са правним аспектима куповине и продаје се препоручује да се обратите стручњака за некретнине. Без обзира да ли се продаје стан, мање од 3 године остајања у имовини, било који други куповини и продаји станова, стало специјалисти плаћања ће радити на неколико редова величине мање од ризика од директног губитка.